شراء عقار مدر للدخل دون ربا: الصيغ والدفعة الأولى والمردودية

ما المقصود بالعقار المدر للدخل في التمويل الإسلامي

يعد المبنى عقارا مؤجرا متى أُجّر جزء من وحداته للغير: مبنى من وحدتين يسكن مالكه إحداهما، أو ثلاث وحدات أو أربع أو ست شقق. يغيّر العقد الإسلامي شكل التمويل، لكن منطق المؤجر يبقى نفسه: الإيجارات يجب أن تغطي الأقساط والصيانة.

من المبنى ذي الوحدتين إلى أربع وحدات حتى خمس وحدات فأكثر

حتى أربع وحدات يعامل معظم الممولين، التقليديين والإسلاميين، العقار بوصفه سكنيا. ومن خمس وحدات ينتقل الملف عادة إلى الجانب التجاري حيث يتركز التحليل على صافي دخل المبنى، كما في تمويل العقار التجاري دون فائدة.

السكن في إحدى الوحدات أو الاستثمار عن بعد: ملفان مختلفان

إذا سكنت إحدى الوحدات اقتربت القواعد من شراء مسكن رئيسي، كما في تمويل مبنى من وحدتين وفق الشريعة. أما المستثمر الذي لا يسكن المبنى فيُعدّ أعلى مخاطرة، مما يعني غالبا دفعة أولى أكبر وهامش ربح أعلى.

الدفعة الأولى الدنيا حين لا يسكن المالك المبنى

في التمويل التقليدي يتطلب العقار غير المشغول من مالكه دفعة أولى لا تقل عن 20 بالمئة، لأن تأمين الرهن من مؤسسة الإسكان الكندية غير متاح في هذه الحالة. وكثيرا ما يطلب الممولون الإسلاميون أكثر، فخطط لاحتياطي نقدي مستقل.

أي عقد إسلامي يناسب عقارا ينتج إيجارا

تتوفر الصيغ الثلاث الكبرى: المرابحة والإجارة والمشاركة المتناقصة. وفي العقار المؤجر تشيع الملكية المشتركة التدريجية لأنها تفصل بوضوح بين حصة الممول والإيجار المستحق له وعمليات شراء الحصص التي يقوم بها المستثمر عبر السنين.

شراء حصة الممول بالإيجارات المحصلة

في المشاركة المتناقصة تشتري أنت والممول المبنى معا، وتدفع له إيجارا عن حصته وتشتري وحداته تدريجيا. عمليا تموّل إيجارات المستأجرين الدفعتين، لكن خطر الوحدات الشاغرة يبقى عليك وحدك.

الإجارة والمرابحة في مبنى من ثلاث أو أربع وحدات

في الإجارة يملك الممول العقار ويؤجره لك مع وعد بنقل الملكية في النهاية، ويجب حينها الإذن كتابيا بإعادة تأجير الوحدات. أما المرابحة فتحدد ثمن بيع بزيادة يُسدد بالتقسيط، وهو واضح لكنه جامد إذا بعت المبنى مبكرا.

هل يمكن أن يثير نشاط مستأجر تجاري إشكالا؟

نادرا ما يُطرح السؤال في الوحدات السكنية. لكن في مبنى مختلط به محل في الطابق الأرضي، يرى كثير من العلماء أن تأجير المحل لنشاط محرم بوضوح كبيع الخمور فيه إشكال. استشر عالما مؤهلا قبل توقيع عقد تجاري أو تولّيه.

كيف يقيس الممول مردودية مبناك متعدد الوحدات

يشمل التحليل الإيجارات المثبتة في العقود ونسبة الشغور في الحي والضرائب البلدية والمدرسية والتأمين والتدفئة والصيانة. ويتحقق الممول من أن صافي الدخل يغطي أقساطه مع هامش أمان وفق نسبة تغطية تختلف من جهة إلى أخرى.

عقود الإيجار القائمة وزيادات الإيجار وهيئات السكن

تنتقل عقود الإيجار السارية إليك بعد الشراء. في كيبيك تشرف المحكمة الإدارية للسكن على زيادات الإيجار، وفي أونتاريو هيئة المالكين والمستأجرين. لذلك لا يمكن دائما رفع إيجار أقل من السوق بسرعة، وهذا يؤثر في المردودية المتوقعة.

ضريبة دخل الإيجار ورسوم نقل الملكية

صافي الإيجارات خاضع للضريبة ويُصرّح به لوكالة الإيرادات الكندية عادة عبر النموذج T776. ويجب أن يؤكد محاسب مدى خصم الإيجار أو الربح المدفوع للممول. اطلع أيضا على دليلنا حول الضرائب المرتبطة بشراء عقار حلال.

من يموّل اليوم المباني المؤجرة دون فائدة

تذكر شركة Tjara أنها تقدم تمويلا سكنيا وتجاريا في جميع المقاطعات انطلاقا من مقرها في ميسيساغا. وتدرس جهات متخصصة أخرى وبعض الصناديق المجتمعية هذه المباني حالة بحالة. قارن العروض المكتوبة، فليست كلها تقبل مستثمرا لا يسكن المبنى.

مراحل شراء مبنى مؤجر بتمويل خال من الفائدة

1. اجمع عقود الإيجار والإيجارات والمصاريف الفعلية للمبنى لتقدير صافي دخله قبل تقديم العرض.
2. اسأل ممولين إسلاميين أو ثلاثة هل يقبلون مستثمرا لا يسكن العقار وما الدفعة الأولى الدنيا المطلوبة.
3. احصل على موافقة مبدئية مكتوبة تحدد الصيغة والمدة وطريقة حساب الإيجار أو الهامش.
4. قدّم عرضا مشروطا بالتمويل والفحص وتسليم عقود الإيجار الموقعة وسجلات مصاريف البائع.
5. افحص السقف والسباكة والكهرباء والعدادات المنفصلة، فكل عيب يخفض القيمة التي يعتمدها المقيّم.
6. وقّع لدى الموثق أو المحامي الذي يتحقق من سند الملكية وتقسيم الحصص مع الممول وانتقال عقود الإيجار.
7. افتح حسابا مصرفيا خاصا بالمبنى لتحصيل الإيجارات والدفع للممول، مما يسهّل المحاسبة والتصريح الضريبي.

ميزانية تقريبية لعقار مدر للدخل بتمويل حلال

الوثائق اللازمة لتمويل عقار مدر للدخل

• عقود الإيجار الموقعة لكل وحدة وسجل الإيجارات
• كشف مصاريف التشغيل للسنتين الأخيرتين من البائع
• فواتير الضرائب البلدية والمدرسية للمبنى
• إشعارات التقييم الضريبي ونماذج T776 إن كنت تملك عقارات مؤجرة
• إثبات الدفعة الأولى والاحتياطي النقدي
• قسائم الراتب ونماذج T4 أو القوائم المالية للعامل المستقل
• عرض الشراء المقبول وشهادة الموقع في كيبيك

أخطاء تُفشل مشروع عقار مؤجر حلال

• المبالغة في تقدير الإيجارات اعتمادا على إعلانات الحي بدل العقود الموقعة، بينما لا يعتمد الممول إلا المبالغ القابلة للتحقق.
• إغفال الشغور والإيجارات غير المدفوعة والإصلاحات الكبرى، فتصبح نسبة التغطية ضعيفة منذ السنة الأولى.
• الظن أن الدفعة المخفضة المسموح بها للمسكن الرئيسي تنطبق على مبنى يُشترى للاستثمار فقط.
• شراء مبنى مختلط دون التحقق من نشاط المستأجر التجاري ثم اكتشاف رفض الممول لهذا الدخل.
• تجاهل رسوم نقل الملكية المحتملة عند انتقال السند بينك وبين الممول في نهاية العقد.

أسئلتكم عن الاستثمار العقاري المؤجر دون ربا