ضريبة نقل الملكية وضريبة الدخل والضرائب العقارية في التمويل الإسلامي

عائلتان من الضرائب يجب التمييز بينهما قبل الشراء

ضرائب المعاملة مثل ضريبة نقل الملكية تُدفع مرة واحدة عند الإغلاق، أما الضرائب المتكررة مثل الضريبة العقارية أو ضريبة دخل الإيجار فتعود كل سنة، وقد يؤثر الهيكل الإسلامي في الاثنتين، لذا راجعهما قبل تقديم العرض.

حين ينتقل السند مرتين: ضريبة النقل على المرحلتين

حين يشتري الممول العقار ثم يبيعه لك كما في المرابحة، أو يبقيه باسمه كما في الإجارة، قد تنتقل الملكية مرتين، فتصبح الضريبة مستحقة عند كل نقل بحسب الهيكل والمقاطعة.

أونتاريو وتورونتو: ضريبة إقليمية وأخرى بلدية

في أونتاريو يدفع المشتري ضريبة نقل الملكية الإقليمية، وتضيف تورونتو ضريبة بلدية منفصلة. واسترداد المشتري الأول يفترض عادة أنك أنت المشتري، فاسأل هل يسمح هيكلك بذلك كما توضح صفحة التمويل الحلال في أونتاريو.

كيبيك: ضريبة ترحيب تفرضها البلدية

في كيبيك تُحتسب رسوم نقل الملكية، المعروفة بضريبة الترحيب، على شرائح من قيمة العقار وتصدر البلدية فاتورتها بعد الشراء، وتطبق بعض المدن ومنها مونتريال نسبا أعلى على الشرائح العليا.

كولومبيا البريطانية: ضريبة نقل الملكية والإعفاءات

تفرض كولومبيا البريطانية ضريبة إقليمية عند كل تسجيل لنقل الملكية، وتوجد إعفاءات لبعض المشترين لأول مرة وبعض المساكن الجديدة، لكنها تشترط أن يكون الشخص المؤهل هو من يتسلم السند.

ألبرتا: رسوم تسجيل بدلا من ضريبة نقل

لا تفرض ألبرتا ضريبة نقل ملكية مماثلة لبقية المقاطعات، بل رسوم تسجيل أصغر بكثير في سجل سندات الأراضي، مما يقلل أثر النقل المزدوج في الهيكل الإسلامي.

ما أعلنته ميزانية 2024 الفدرالية وما بقي معلقا

أعلنت ميزانية 2024 أن الحكومة ستدرس تدابير لتوسيع الوصول إلى منتجات مثل الرهون الحلال، بما فيها تغييرات محتملة في المعاملة الضريبية، وبحسب عدة تحليلات لم تصدر بعد قاعدة ضريبية محددة، فتحقق من الوضع الحالي.

المسكن الرئيسي: من المالك في نظر الضرائب؟

إعفاء المسكن الرئيسي يفترض أنك مالك المسكن، وإذا حاز الممول السند القانوني فإن معظم الهياكل تجعلك المالك المنتفع عبر صندوق ائتماني أو عقد، فاطلب من محاسب تأكيد ذلك قبل الإغلاق.

العقار المؤجر: هل يُخصم جزء الربح؟

في العقار الإيجاري الممول بطريقة حلال يُطرح سؤال خصم هامش المرابحة أو أجرة الإجارة كتكلفة تمويل، والمعاملة تتوقف على الوقائع والعقود، فيجب أن يدرسها محاسب مهني معتمد.

المسكن الجديد: ضريبة السلع والخدمات والاستردادات

شراء مسكن جديد يستتبع ضريبة السلع والخدمات أو الضريبة المنسقة مع استردادات محتملة للمساكن الجديدة، وإذا اشترى الممول من المقاول أولا فيجب تحديد من يحق له طلبها وإلا قد يخسرها المشتري.

الضرائب العقارية والمدرسية طوال مدة العقد

حتى إن بقي الممول المالك المسجل فإن العقد يحمّل الساكن غالبا الضرائب العقارية، والمدرسية في كيبيك، ويحصّلها بعض الممولين مع كل قسط شهري بينما يترك آخرون دفعها لك مباشرة.

احتفظ بالكشوف واطلب مراجعة الهيكل مهنيا

احتفظ بالكشوف السنوية التي تفصل الأصل عن الربح أو الأجرة وبعقود النقل، واطلب قبل التوقيع من محاسب ومن موثق أو محام مراجعة الهيكل الضريبي الذي يقترحه الممول معا.

التحقق من الأثر الضريبي لشراء بتمويل حلال

1. اطلب من الممول مخططا مكتوبا يبين من يحوز السند في كل مرحلة وعدد عمليات النقل.
2. أرسله إلى الموثق أو المحامي للحصول على تقدير لضريبة نقل الملكية في مقاطعتك.
3. تحقق هل تبقى مؤهلا لاسترداد المشتري الأول أو المسكن الجديد ضمن هذا الهيكل.
4. في العقار المؤجر اسأل محاسبا كيف تصرح بالربح أو الأجرة المدفوعة للممول.
5. حدد في العقد من يدفع الضرائب العقارية والمدرسية ووفق أي جدول.
6. رتب الكشوف السنوية والعقود المسجلة لإقراراتك الضريبية ولبيع مستقبلي.

ضرائب المعاملة بحسب المقاطعة في الشراء الحلال

سجلات ضريبية يجب حفظها في التمويل الحلال

• عقود البيع أو الإيجار أو الملكية المشتركة المسجلة
• كشف رسوم النقل أو ضريبة نقل الملكية المدفوعة
• الكشوف السنوية للممول التي تفصل الأصل عن الربح أو الأجرة
• فواتير الضريبة العقارية والضريبة المدرسية في كيبيك
• استمارات استرداد ضريبة السلع والخدمات للمسكن الجديد
• عقود الإيجار الموقعة وسجل الأجور المحصلة للعقار المؤجر

مفاجآت ضريبية غير سارة في التمويل العقاري الحلال

• توقيع عرض شراء دون تقدير ضريبة النقل في هيكل بنقلين، ثم نقص السيولة عند الإغلاق.
• افتراض أن استرداد المشتري الأول ينطبق تلقائيا بينما السند الأول باسم الممول.
• خصم هامش عقار مؤجر كفائدة عادية دون رأي محاسبي حول طبيعة الدفع الحقيقية.
• نسيان أن الضرائب العقارية تبقى على الساكن وترك المتأخرات تتراكم لدى البلدية.
• الاعتقاد بأن إعلانات 2024 الفدرالية حسمت ضرائب الرهون الحلال والتخطيط على هذا الأساس.

أسئلتكم حول ضرائب التمويل العقاري الحلال