موثق التمويل الإسلامي في كندا: من يحرر عقود شراء المسكن وما الذي يجب التحقق منه؟

موثق التمويل الإسلامي في كندا: من هو ولماذا يلزم؟

موثق التمويل الإسلامي في كندا هو المهني القانوني الذي يحرر عقود شراء المسكن بصيغة حلال ويسجلها ويدير أموال الصفقة، وهو موثق في كيبيك ومحام عقاري في بقية المقاطعات. ويعطي عقود المرابحة أو الإجارة أو المشاركة شكلها القانوني الصحيح، لكنه لا يحكم على موافقتها للشريعة، فذلك شأن الهيئة الشرعية لدى الممول.

موثق في كيبيك ومحام عقاري في المقاطعات الأخرى

يتوقف من يتولى إتمام الصفقة على المقاطعة؛ ففي كيبيك يقع الموثق في قلب كل بيع عقاري وكل ضمان على عقار، بينما يتولى ذلك في معظم المقاطعات الأخرى محام متخصص في القانون العقاري.

لماذا العقد التوثيقي إلزامي لضمان عقاري في كيبيك

يشترط القانون المدني في كيبيك أن يُنشأ الرهن العقاري بعقد توثيقي أصلي ثم يُسجل في السجل العقاري، فحتى إن تجنب التمويل الحلال كلمة رهن يمر الضمان على العقار عبر الموثق كما في أي تمويل عقاري في كيبيك.

الحالة الخاصة لموثقي كولومبيا البريطانية

في كولومبيا البريطانية يمكن للموثقين العموميين أيضا إعداد وثائق الصفقة السكنية وتسجيلها، أما في بقية كندا فيقتصر دور الموثق غالبا على التصديق على التواقيع ويحتاج المشتري إلى محام عقاري.

موظف عمومي محايد لا مستشار ديني

الموثق في كيبيك موظف عمومي ملزم بإعلام جميع الأطراف بحياد، فيشرح الأثر القانوني للعقود دون أن يحكم على توافقها مع الشريعة، وهو أمر يعود إلى الهيئة الشرعية للممول وإلى عالم مؤهل.

ثلاثة هياكل حلال وثلاث مجموعات مختلفة من العقود

المرابحة والإجارة والمشاركة المتناقصة لا تنتج الوثائق نفسها، لذا يجب أن يتسلم القانوني الهيكل كاملا فور قبول عرض الشراء، وإلا فقد يحرر بحكم العادة عقد قرض تقليديا غير مناسب.

المرابحة: بيعان متتاليان في اليوم نفسه

في المرابحة العقارية يشتري الممول العقار أولا من البائع ثم يبيعه لك بهامش يُسدَّد على أقساط، وغالبا ما ينظم الموثق الخطوتين في جلسة واحدة مع مراعاة ترتيب التواقيع والضمان المأخوذ على العقار.

الإجارة والمشاركة: باسم من يُسجَّل سند الملكية؟

في الإجارة العقارية أو المشاركة قد يحوز السند الممول أو شركة تابعة أو صندوق ائتماني، مع عقد إيجار ووعد بالبيع لصالحك، وعلى القانوني أن يوضح من المالك المسجل وكيف سيتم النقل النهائي.

ضريبة نقل الملكية: اطلب تقديرا قبل تثبيت العرض

عندما ينتقل العقار مرتين قد تُحتسب ضريبة نقل الملكية، المسماة ضريبة الترحيب في كيبيك، مرتين ما لم يُصمَّم الهيكل لتفادي ذلك، فاطلب تقديرا مكتوبا قبل رفع شروط العرض.

اختيار موثق معتاد على الهياكل الإسلامية

في كيبيك يختار المشتري الموثق عادة، لكن بعض الممولين الحلال يفرضون مستشارهم القانوني. وفي سوق التمويل الحلال في مونتريال اسأل عن الملفات الإسلامية السابقة وعن توزيع الأتعاب.

فحوص القانوني قبل يوم الإغلاق

قبل التوقيع يراجع القانوني السند والارتفاقات والرهون الواجب شطبها وتسوية الضرائب البلدية والمدرسية، ويطلب في كيبيك شهادة موقع حديثة، وقد يوصي في أماكن أخرى بتأمين سند الملكية.

يوم التوقيع: الأموال في حساب الأمانة وتسليم المفاتيح

يودع الممول والمشتري الأموال في حساب الأمانة لدى القانوني الذي يدفع للبائع بعد التسجيل، فأعد قراءة كل ملحق، خاصة جدول الأقساط وبند التأخير، قبل التوقيع.

ما ينظمه القانون الكندي وما يتركه للعقد

يجب أن تحترم العقود القانون المدني في كيبيك أو القانون العام في المقاطعة أيا كان مصدر إلهامها الديني، ولفهم ذلك انظر إلى الإطار القانوني للتمويل الإسلامي في كندا.

المسار القانوني لشراء مسكن بتمويل حلال

1. بعد قبول عرض الشراء زوّد الموثق أو المحامي باسم الممول الحلال والهيكل المختار.
2. اطلب تقديرا مكتوبا للأتعاب والمصاريف وضريبة نقل الملكية وفق هذا الهيكل.
3. قدم شهادة الموقع وإثبات التأمين أو التكافل وإثبات الدفعة الأولى.
4. دع القانوني ينسق مع الممول إعداد عقود البيع أو الإيجار أو الملكية المشتركة.
5. راجع مسودات العقود قبل التوقيع بأيام وأرسل أسئلتك كتابيا.
6. وقّع العقود وأودع الأموال في حساب الأمانة واحتفظ بنسخة مسجلة من كل وثيقة.

الرسوم القانونية لصفقة عقارية حلال

ما سيطلبه الموثق في ملف تمويل حلال

• عرض الشراء المقبول وملاحقه
• خطاب التزام الممول الحلال الذي يصف الهيكل والجدول
• وثائق هوية بصورة وإثبات الوضع في كندا
• إثبات الدفعة الأولى ومصدرها
• شهادة موقع حديثة في كيبيك
• إثبات تأمين المسكن أو التكافل باسم الممول
• بيانات المستشار القانوني للممول إن وُجد

زلات قانونية في شراء مسكن بتمويل إسلامي

• تكليف موثق دون إبلاغه بالهيكل الإسلامي، ثم اكتشاف ضرورة إعادة العقود قبل الإغلاق بأيام.
• افتراض أن الموثق يؤكد الامتثال الديني، بينما دوره محصور في الصحة القانونية.
• تجاهل خطر دفع ضريبة نقل الملكية مرتين وعدم إدراجها في ميزانية الإغلاق.
• التوقيع دون فهم من هو المالك المسجل طوال مدة التمويل.
• إهمال بند التأخير في السداد، الذي ينبغي بحسب كثير من العلماء أن ينص على تبرع خيري لا على فائدة جزائية.

ما الذي يفعله الموثق في الصفقة الحلال

يتولى الموثق أو المحامي تحرير العقود وتسجيلها لتأخذ الشكل القانوني للبيع أو الإيجار أو الملكية المشتركة، ويفحص السند والرهون الواجب شطبها وتسوية الضرائب البلدية والمدرسية، ثم يدير الأموال في حساب الأمانة حتى تسجيل الصفقة فيدفع للبائع بعد ذلك.

حدود دوره: الصحة القانونية لا الشرعية

يضمن الموثق الصحة القانونية والتسجيل ولا يحكم على التوافق مع الشريعة، فهذا شأن الهيئة الشرعية لدى الممول أو عالم مؤهل تختاره بنفسك. لذلك لا تعتمد على توقيعه للتأكد من الجانب الديني، واطرح أسئلتك الشرعية على من يختص بها قبل يوم التوقيع.

أبلغه بالهيكل المختار من البداية

أخبر الموثق بالهيكل الإسلامي فور قبول عرض الشراء، لأن المرابحة والإجارة والمشاركة المتناقصة تنتج مجموعات مختلفة من الوثائق، وقد يحرر بحكم العادة عقد قرض تقليديا لا يناسب الصفقة فتضطر إلى إعادة العقود قبل الإغلاق بأيام.

الأتعاب وتعدد المستشارين

تكون الأتعاب غالبا أعلى من الرهن العادي لأن العقود أكثر عددا، وقد يشترط الممول أن يعد مستشاره القانوني وثائقه فيتدخل قانونيان. اطلب تقديرا مكتوبا للأتعاب والمصاريف قبل التوقيع، واسأل هل يتحمل الممول جزءا من التكاليف المرتبطة بهيكله، وقارن بين عدة عروض.

قراءة المسودات قبل يوم التوقيع

راجع مسودات العقود قبل التوقيع بأيام، خاصة جدول الأقساط وبند التأخير الذي ينبغي بحسب كثير من العلماء أن ينص على تبرع خيري لا على فائدة جزائية، وأرسل أسئلتك كتابيا حتى تتلقى أجوبة موثقة.

ما الذي يعنيه التسجيل في كيبيك وخارجها

في كيبيك يحرر الموثق عقد البيع وعقد الضمان ويسجلهما في السجل العقاري، وفي بقية المقاطعات يتولى ذلك محام عقاري، ولذلك تتغير التسمية بينهما بينما تبقى المهمة واحدة. ولا تنس أن تسأل عن شهادة الموقع وعمن يدفع كلفتها قبل تثبيت شروط عرض الشراء.

أسئلتكم حول الموثق والتمويل الإسلامي