شراء محل أو مستودع أو مبنى مختلط دون ربا

ما العقارات التي تُعدّ تجارية

تشمل محلات التجزئة والمكاتب والمستودعات والمباني الصناعية والمباني المختلطة ذات المحلات في الطابق الأرضي. ويعامل الممولون الكنديون عادة المبنى الإيجاري ذا الخمس وحدات أو أكثر كملف تجاري أيضًا.

لماذا تفوق الشروط شروط شراء منزل

لا يستفيد العقار التجاري البحت من تأمين الرهن العقاري لدى CMHC، فيتحمل الممول المخاطرة وحده. لذلك يحلل دخل العقار وملاءة المستأجرين ومدة العقود وقدرة المنشأة المشغِّلة على الدفع.

الدفعة الأولى: خطط لحصة كبيرة من السعر

في التمويل التجاري التقليدي تشيع دفعة أولى بين 25% و35% تقريبًا (تقريبي). ويطلب الممولون الحلال غالبًا مثلها أو أكثر للعقار المتخصص، ويمكن أن تأتي من المنشأة أو الشركاء أو مستثمر شريك.

يجب أن تكون أنشطة المستأجرين مباحة أيضًا

إذا كان في المبنى مستأجرون فحص الممول أنشطتهم؛ فالحانة أو متجر الخمور أو صالة القمار قد تمثل عائقًا. ويرى كثير من العلماء أن النسبة الضئيلة من الدخل المشبوه تُطهَّر بالتبرع، لكن لكل هيئة حدها.

المشاركة المتناقصة لمقر تشغله المنشأة

تشتري المنشأة والممول العقار معًا، ثم تستأجر المنشأة حصة الممول وتشتريها تدريجيًا. والمبدأ هو نفسه في المشاركة المتناقصة السكنية، لكن مع عقود إيجار تجارية ومبالغ أكبر وضمانات إضافية.

الإجارة على مبنى يشتريه الممول

يشتري الممول المبنى ويؤجره للمنشأة لمدة محددة مع وعد مستقل بالبيع في النهاية. وكما في الإجارة العقارية، تُراجَع الأجرة وفق معادلة مكتوبة وتبقى مخاطر الملكية الكبرى على الممول.

المرابحة العقارية: سعر ثابت يُدفع بالأقساط

يشتري الممول العقار ثم يبيعه فورًا للمنشأة بربح يُسدَّد على عدة سنوات، ويُعرف السعر الكلي عند التوقيع. وتتضمن هذه الصيغة نقلين متتاليين للملكية، مما يؤثر في ضريبة نقل الملكية.

فصل الشركة المالكة عن الشركة المشغِّلة

يحتفظ كثير من أصحاب الأعمال بالمبنى في شركة مستقلة تؤجره للمنشأة المشغِّلة، فيحمي ذلك العقار من مخاطر النشاط ويسهّل بيعه لاحقًا. ويتحقق محامٍ ومحاسب من الأثر الضريبي وتوافقه مع العقد الحلال.

ضريبة نقل الملكية وخطر الدفع مرتين

تسري ضرائب نقل الملكية على العقار التجاري أيضًا: ضريبة أونتاريو والضريبة البلدية في تورونتو، ورسوم النقل في كيبيك، وضريبة كولومبيا البريطانية، ورسوم التسجيل في ألبرتا. وإذا سُجِّل الملك باسم الممول ثم نُقل، فقد تُستحق الضريبة مرتين كما تشرح صفحة ضرائب التمويل الحلال.

ضريبة السلع والخدمات على بيع مبنى تجاري

خلافًا لأغلب المنازل القائمة، يخضع بيع المبنى التجاري للضريبة من حيث المبدأ. وكثيرًا ما يصرّح المشتري المسجل بالضريبة بنفسه ويستردها كرصيد، وعند إعادة البيع من الممول يجب أن يراجع محاسب كل عملية نقل.

التقييم والفحص والتقرير البيئي

يشترط الممول تقييمًا من مقيّم معتمد، وكثيرًا ما يطلب تقييمًا بيئيًا للموقع من المرحلة الأولى للمباني الصناعية أو محطات الوقود السابقة. فالتلوث المكتشف بعد الشراء قد يكلف أكثر من المبنى نفسه.

من يموّل العقار التجاري الحلال في كندا

تقول Tjara، ومقرها ميسيساغا، إنها تقدم تمويلًا حلالًا سكنيًا وتجاريًا في جميع المقاطعات، مع لجنة استشارية أخلاقية وشرعية. كما تنظّم التعاونيات ومجموعات المستثمرين الخاصين صفقات مشاركة للمحلات والمباني المختلطة.

خطوات شراء عقار تجاري بتمويل حلال

1. حدّد الاستخدام والميزانية الكلية وهيكل الملكية مع محاسب قبل البحث عن مبنى.
2. افحص أنشطة المستأجرين الحاليين والعقود السارية لاستبعاد أي دخل غير مباح.
3. احصل على موافقة مبدئية من ممول حلال تجاري بتقديم القوائم المالية والدفعة الأولى.
4. وقّع عرض شراء مشروطًا بالتمويل والفحص والتقييم والتقرير البيئي.
5. اطلب من محامٍ أو موثق مراجعة الصيغة ونقل الملكية وضرائب النقل.
6. وقّع عقود المشاركة أو الإجارة أو المرابحة، ثم سجّل حقوق الممول في السجل العقاري.

تكاليف شراء مبنى تجاري ممول دون فائدة

مستندات مطلوبة لتمويل مبنى تجاري

• عرض الشراء المقبول وبطاقة وصف العقار
• عقود الإيجار السارية وقائمة المستأجرين وأجورهم
• القوائم المالية للمبنى وللمنشأة المشغِّلة
• عقد تأسيس الشركة المشترية وسجل المساهمين
• إثبات الدفعة الأولى ومصدرها
• تقرير التقييم وتقرير فحص المبنى
• التقييم البيئي للموقع عند طلبه
• شهادة الموقع في كيبيك أو المسح في المقاطعات الأخرى

أخطاء يجب تجنبها قبل شراء محل تجاري بتمويل حلال

• توقيع عرض نهائي دون شرط التمويل، مع أن الموافقة التجارية الحلال تستغرق غالبًا وقتًا أطول.
• تجاهل نشاط مستأجر قائم لا يمكن إنهاء عقده قبل عدة سنوات.
• الاستهانة بضريبة نقل الملكية عندما يسجل الممول الملك باسمه قبل نقله للمنشأة.
• إهمال التقرير البيئي لمرآب قديم أو موقع صناعي ووراثة تكاليف تنظيف باهظة.
• شراء المبنى باسم شخصي دون مشورة محاسبية، على حساب الحماية والضرائب.

أسئلة عن شراء محل تجاري دون ربا