كيف تحصل على موافقة مبدئية لتمويل سكن بلا ربا

ما تؤكده الموافقة المسبقة الحلال وما لا تضمنه

الموافقة المسبقة ليست تمويلا نهائيا. فالممول يقبل ملفك مبدئيا، لكن القرار النهائي يتوقف على تقييم العقار وعقد الشراء وفحص سند الملكية، وغالبا على مراجعة هيئة الرقابة الشرعية لديه، لذلك يبقى الرفض ممكنا.

تحديد صيغة العقد منذ تقديم الطلب

البنك التقليدي يعلن سعر فائدة، أما الممول الحلال فيبين هل سيشتري العقار ويبيعه لك بربح، أم يؤجره لك، أم يتملكه معك بالشراكة. ويؤثر هذا الاختيار في الرسوم وفي عمل الموثق المكلف بإتمام الصفقة.

أثر المرابحة أو الإجارة أو المشاركة في المبلغ المعتمد

في المرابحة العقارية يحدد ثمن البيع الكلي مع الربح مسبقا، مما قد يخفض سعر الشراء المقبول. أما في الإجارة أو المشاركة المتناقصة فيعتمد الحساب على الأجرة وشراء الحصص وفق بنود العقد.

احتمال ازدواج ضريبة النقل عند تملك الممول أولا

إذا تملك الممول أو شركة تابعة له العقار قبلك، فقد تفرض ضريبة نقل الملكية مرتين بحسب المقاطعة وطريقة الهيكلة. اطلب كتابيا توضيح كيفية تجنب ذلك، سواء في أونتاريو أو مع ضريبة الترحيب في كيبيك.

المعايير التي يدرسها الممول الإسلامي

يدرس الممول استقرار دخلك وديونك الحالية وانتظامك في السداد ومصدر دفعتك الأولى ووضعك القانوني في كندا. وبعض الممولين يسألون عن خطتك لتسوية القروض الربوية القائمة، وإن لم تكن هذه قاعدة عامة.

نسب خدمة الدين والأقساط الشهرية المتوقعة

يقارن الممول تكاليف السكن والضرائب العقارية والتدفئة بدخلك الإجمالي ثم يضيف ديونك الأخرى. وفي القروض المؤمنة لدى SCHL تكون الحدود المعتادة 39 و44 بالمئة تقريبيا. قياس قدرتك على التمويل مسبقا يجنبك المفاجآت.

الاستعلام الائتماني وأثره في درجتك

يؤدي الطلب عادة إلى استعلام كامل لدى Equifax أو TransUnion قد يخفض درجتك قليلا. قبل تكرار الطلبات اطلع على تقريرك وصحح أخطاءه، ويشرح دليل الدرجة الائتمانية والتمويل العقاري الحلال ذلك بتفصيل.

لماذا تتكرر نسبة 20 بالمئة للدفعة الأولى

في الرهن التقليدي يكون الحد الأدنى 5 بالمئة على أول 500 ألف دولار، ثم 10 بالمئة على الجزء التالي القابل للتأمين، و20 بالمئة دون تأمين. وكثير من الممولين الإسلاميين يطلبون 20 بالمئة أو أكثر وفق سياستهم.

مدة صلاحية الخطاب وتثبيت هامش الربح

يثبت المقرضون التقليديون السعر غالبا بين 90 و120 يوما. أما الممولون الحلال فيحددون مدتهم الخاصة، ولا يثبتون دائما هامش الربح أو الأجرة المرجعية. سجل تاريخ الانتهاء واطلب تأكيدا مكتوبا لما هو مضمون فعلا.

قوائم الانتظار عند محدودية رأس المال

بعض الجهات، خاصة التعاونيات والصناديق المجتمعية، لديها رأس مال محدود وقد تضع الملفات المقبولة في قائمة انتظار. اسأل عن المدة الواقعية بين الموافقة المسبقة والصرف، لأن عرض الشراء يتضمن تاريخ إتمام يصعب تأجيله.

من يمنح الموافقات المسبقة الحلال في كندا

يأتي العرض أساسا من ممولين متخصصين مثل Tjara وEQRAZ، ومن تعاونيات، ومن جهات إقليمية مثل Canadian Halal Financial Corporation في إدمونتون. ومنذ أن ذكرت ميزانية 2024 الرهن الحلال قد تنضم مؤسسات أخرى، فتحقق ممن يمنح الموافقات فعلا اليوم.

تقديم عرض الشراء ومعك خطاب الموافقة

أرفق خطاب الموافقة المسبقة بعرض الشراء، وضع شرط تمويل بمدة كافية للتقييم والمراجعة الشرعية. في كيبيك يدرجه الوسيط العقاري في وعد الشراء، وفي المقاطعات الأخرى يضيفه الوكيل أو المحامي إلى الاتفاقية.

من أول اتصال إلى عرض الشراء: مسار الموافقة المسبقة

1. اجمع إثباتات دخل سنتين وكشوف الحساب وإثبات الدفعة الأولى قبل التواصل مع ممول حلال.
2. اسأل كل ممول عن الصيغة المعروضة، مرابحة أو إجارة أو مشاركة متناقصة، ومن سيحمل سند الملكية.
3. وافق على الاستعلام الائتماني واجمع طلباتك في أيام قليلة لتقليل الأثر على درجتك.
4. اقرأ الخطاب: السعر الأقصى والدفعة المطلوبة والربح أو الأجرة التقريبية والشروط وتاريخ الانتهاء.
5. اعرض الشروط على موثق أو محام، واطرح أسئلتك الشرعية على عالم مؤهل.
6. ابحث عن عقار ضمن الميزانية المعتمدة ثم قدم عرضا مشروطا بالتمويل والتقييم.
7. أرسل العرض المقبول إلى الممول للتقييم والمراجعة الشرعية والموافقة النهائية قبل الموعد.

تكاليف الموافقة المسبقة الحلال وما يليها

المستندات المطلوبة لموافقة مسبقة بلا ربا

• إشعارات التقييم الضريبي لسنتين وقسائم T4
• قسائم راتب حديثة وخطاب عمل يذكر الوظيفة والراتب والأقدمية
• كشوف حساب لتسعين يوما تبين تكوين الدفعة الأولى
• خطاب هبة موقع إذا ساهم قريب في الدفعة الأولى
• بطاقة الإقامة الدائمة أو جواز السفر الكندي أو تصريح عمل ساري
• قائمة الديون الحالية مع أرصدتها وأقساطها الشهرية
• قوائم مالية وإشعارات تقييم إضافية للعامل المستقل

أخطاء تفشل الموافقة المسبقة الحلال

• اعتبار الخطاب تمويلا مضمونا وإلغاء شرط التمويل من عرض الشراء قبل الموافقة النهائية.
• فتح بطاقة ائتمان أو تمويل سيارة بين الموافقة المسبقة والإتمام، مما يغير النسب وقد يؤدي إلى الرفض.
• مقارنة هامش الربح المعلن وحده دون السؤال عن التكلفة الكلية والرسوم ومعالجة ضريبة النقل.
• تقديم دفعة أولى لا يمكن إثبات مصدرها، كإيداعات نقدية حديثة أو تحويلات من الخارج بلا كشوف.
• تجاهل تاريخ الانتهاء وتقديم عرض بعد انقضاء صلاحية الخطاب أو نفاد رأس مال الممول.

أسئلتكم عن الموافقة المسبقة على التمويل العقاري الحلال