دوبلكس يسكنه المالك: تمويل وحدتين دون ربا

دوبلكس يسكنه المشتري أم عقار استثماري

يفرّق المموّلون بوضوح بين دوبلكس يسكن المشتري إحدى وحدتيه ومبنى مؤجَّر بالكامل، فالأول يُعامل كمسكن بدفعة أولى أقل، والثاني يندرج ضمن تمويل العقارات الإيجارية.

الدفعة الأولى الدنيا لوحدتين

في التمويل التقليدي المؤمَّن تسمح قواعد مؤسسة الرهن والإسكان الكندية بدفعة أولى قدرها 5% على أول 500,000 دولار لعقار من وحدة أو وحدتين يسكنه المالك، لكن كثيراً من المموّلين الحلال يطلبون أكثر.

الجزء المحتسب من الإيجار في القدرة على السداد

يساعد إيجار الوحدة الثانية على التأهل لكن نادراً بالكامل، فبعض المموّلين يضيف جزءاً منه إلى الدخل وبعضهم يخصمه من مصاريف المبنى، وعقد إيجار موقّع مع إثباتات السداد أقوى من تقدير السوق.

الوحدة الشاغرة عند الشراء

إذا كانت الوحدة الأخرى فارغة يعتمد المموّل غالباً على تقدير المثمّن للإيجار المعقول وقد لا يحتسب إلا نسبة صغيرة منه، فعلى المشتري أن يتحمل الأقساط وحده ريثما يجد مستأجراً موثوقاً.

تحصيل الإيجار في كل عقد إسلامي

في المرابحة يصبح المشتري مالكاً ويحصّل الإيجار مباشرة، أما في الإجارة فالملكية للمموّل، ويجب أن يسمح العقد صراحةً بالتأجير من الباطن للوحدة الثانية وإلا أصبح عقد المستأجر إشكالياً.

المشاركة المتناقصة: لمن يعود إيجار المستأجر؟

في الملكية المشتركة الإسلامية يرى كثير من العلماء أن دخل الأصل المشترك يعود إلى الشركاء بنسبة حصصهم ما لم يُتفق على غير ذلك، فيجب أن يحدد العقد كيف يُحتسب إيجار المستأجر من الأجرة المدفوعة للمموّل.

المستأجر القائم وانتقال العقد مع المبنى

في كيبيك وأونتاريو لا يُنهي البيع عقد المستأجر القائم، فيرث المشتري الإيجار المتفق عليه وقواعد استرجاع المسكن، وعليه أن يعرفها قبل أن يعوّل على زيادة سريعة في الدخل.

محاكم السكن وضوابط رفع الإيجار

في كيبيك تشرف Tribunal administratif du logement على الزيادات واسترجاع المساكن، وفي أونتاريو يؤدي مجلس المالكين والمستأجرين دوراً مشابهاً، وهذه القواعد تحدّ من الدخل المستقبلي ويجب إدراجها في خطة التمويل.

تأمين المالك الساكن لوحدتين

تغطي وثيقة تأمين المالك الساكن في الدوبلكس المبنى والوحدة المسكونة والمسؤولية تجاه المستأجر، ويشترط كثير من المموّلين ذكرهم فيها، ويفضّل بعض المشترين خيار التكافل حيث يتوفر في مقاطعتهم.

فحص الوحدتين وتجهيزاتهما

تؤثر العدادات الكهربائية المنفصلة والتدفئة ومخارج الطوارئ والعزل الصوتي في الإيجار الواقعي وفي القيمة المعتمدة معاً، وفحص يشمل الوحدتين يجنّب اكتشاف أشغال مطابقة مكلفة بعد الإغلاق.

ضريبة نقل الملكية وخطر النقل المزدوج

يخضع الدوبلكس لـضريبة نقل الملكية نفسها التي يخضع لها المنزل، وتُحسب على السعر الكامل، وإذا كانت البنية تقتضي شراء المموّل ثم نقل الملكية فاسأل كيف يتجنب دفع هذه الضريبة مرتين.

مباني البلكس في مونتريال ونصائح قبل العرض

تنتشر مباني الدوبلكس والتريبلكس في الأحياء المركزية لمونتريال، حيث يسكن الباحث عن تمويل حلال في مونتريال غالباً وحدة ويؤجّر الأخرى، ويكمل كاتب العدل والمحاسب والعالم المؤهَّل التحليل.

خطوات شراء دوبلكس بتمويل حلال

1. حدّد الوحدة التي ستسكنها وتأكد من أن المموّل الحلال يموّل الدوبلكس الذي يسكنه مالكه.
2. احصل من البائع على عقود الإيجار السارية وإثباتات سداد الإيجار وسجل مصاريف المبنى.
3. اطلب موافقة مسبقة مع ذكر إيجار الوحدة الثانية والنسبة التي يقبل المموّل احتسابها.
4. افحص الوحدتين واطلب تقييم المبنى مع مراعاة دخله الإيجاري.
5. تأكد كتابةً من أن العقد الإسلامي يسمح بتأجير الوحدة الثانية ويحدد لمن يعود الإيجار.
6. اعرض العرض وعقود الإيجار المنقولة وعقد التمويل على كاتب عدل أو محامٍ قبل الإغلاق.

دخل ومصاريف دوبلكس مموَّل دون فائدة

مستندات تمويل الدوبلكس

• عرض شراء مقبول يذكر الوحدتين
• عقود الإيجار السارية وإثباتات السداد للأشهر الأخيرة
• فواتير ضريبة العقار والطاقة الخاصة بالمبنى
• إشعارات التقييم وقسائم T4 والرواتب للمشتري
• إثبات الدفعة الأولى ومصدرها
• شهادة الموقع في كيبيك أو مخطط المسح حسب المقاطعة
• تقرير فحص يشمل الوحدتين

زلّات شائعة لدى مشتري الدوبلكس بالتمويل الحلال

• الاعتماد على كامل إيجار المستأجر للتأهل مع أن المموّل لا يحتسب غالباً إلا جزءاً منه.
• التخطيط لزيادة كبيرة في الإيجار بعد الشراء دون معرفة قواعد محكمة السكن في المقاطعة.
• توقيع إجارة تمنع التأجير من الباطن مع الإبقاء على مستأجر قائم، ما يضع المشتري في مخالفة لعقده.
• الإبقاء على وثيقة تأمين منزل لأسرة واحدة بدلاً من تغطية مناسبة، مع خطر رفض مطالبة تتعلق بالوحدة المؤجرة.
• إغفال التصريح بدخل الإيجار للضرائب، ما يشوّه إشعارات التقييم اللاحقة ويعقّد التجديد أو إعادة التمويل.

أسئلة مشتري الدوبلكس حول التمويل الإسلامي